부동산 소유자는 새로운 상업용 부동산 대출이나 다가구 대출을 선택할 때 이자율과 고정 기간에만 거의 전적으로 초점을 맞추는 경우가 있습니다. 그러나 다른 요소는 “총 자본 비용”에 상당한 영향을 미치며 나중에 소유자 옵션을 제한하거나 확장할 수 있습니다. 점선에 서명하기 전에 다음 9가지 질문에 답했는지 확인하십시오.

1. 재산에 대한 계획과 재융자 목표는 무엇입니까?

아파트나 상업용 부동산에 가장 유리한 금융 솔루션을 선택하려면 대체 대출 옵션의 조건 사이에 균형을 맞춰야 합니다. 건전한 선택을 하는 것은 재융자에서 자산 및 목표에 대한 명확한 이해 또는 계획에서 시작됩니다. 부동산이 미래에 매각될 가능성이 높습니까? 그렇다면 언제 매각됩니까? 현재 부동산에서 발생하는 소득에 의존하고 있습니까, 아니면 은퇴 후 미래에 부동산에서 얻는 소득을 극대화하려고 합니까? 현재 또는 가까운 장래에 해결해야 하는 지연된 유지 관리가 있습니까? 향후 5~10년 내에 리모델링이나 기타 주요 무직자작업대출 업그레이드 또는 수리가 예상됩니까? 예를 들어, 다른 부동산을 구매하기 위해 다른 투자를 위해 귀하의 부동산 자산에 접근해야 합니까?

2. 정해진 기간이 지나면 어떻게 되나요?

일부 상업용 부동산이나 다가구 대출은 만기가 도래하고 지불해야 하는 기간이 정해져 있는 경우도 있습니다. 이를 종종 “하이브리드” 대출이라고 하며 고정 기간이 지나면 변동금리 대출로 전환됩니다. 5년, 7년 또는 10년 고정 기간 이후 만기가 되는 상업용 부동산 융자 또는 다가구 융자는 불리한 시기에 재융자해야 할 수 있습니다. 재융자 옵션이 비싸거나 사용할 수 없는 금융 시장이 있을 수 있습니다. 또는 지역 시장 상황으로 인해 공실이 증가하거나 임대료가 감소하여 대출 기관이 귀하의 부동산을 덜 매력적으로 만들 수 있습니다. 종종 가장 낮은 이자율 거래는 고정 기간이 끝날 때 만기가 도래하는 대출에 적용되며 더 엄격한 선불 벌금이 포함됩니다(질문 #4 참조). 하이브리드 대출은 LIBOR 또는 우대 금리에 대한 스프레드를 기반으로 하고 6개월마다 조정되는 새로운 금리로 조정 금리 대출로 전환됩니다.

3. 대출 기간과 상각 기간은 어떻게 됩니까?

대출 기간은 대출이 만기되어 지불할 수 있는 시점을 의미합니다. 상각 기간은 월별 지불액을 계산하기 위해 원금을 상각하는 기간을 말합니다. 상각 기간이 길수록 월별 지불액은 낮아지고 다른 모든 조건은 동일합니다. 아파트 또는 다가구 자산의 경우 일반적으로 30년 상환이 가능합니다. 상업용 부동산의 경우 30년 상환이 더 어렵습니다. 대부분의 대출 기관은 25년을 넘지 않습니다. 30년 상환 상환 대출은 이자율이 약간 높더라도 25년 상환 상환 대출보다 상환액이 낮을 수 있습니다. 대부분의 경우 대출 기간은 상환 기간보다 짧습니다. 예를 들어, 대출 만기가 10년이고 지불할 수 있지만 25년에 걸쳐 상각됩니다.

4. 대출이 고정기간 이후에 변동금리로 전환된다면 변동금리는 어떻게 결정되나요?

변동금리는 지수금리에 대한 스프레드 또는 마진에 따라 결정됩니다. 지수 이자율은 일반적으로 6개월 LIBOR 또는 드물게 우대 이자율입니다. 이자율은 지수 이자율에 스프레드를 더하여 계산됩니다. 스프레드는 다양하지만 대부분 2.5%에서 3.5% 사이입니다. 금리 조정은 대출 만기가 될 때까지 6개월마다 가장 자주 발생합니다. 일반적으로 조정 지점에서 환율이 얼마나 움직일 수 있는지에 대한 한도가 있습니다. 그러나 일부 대출 기관은 첫 번째 조정에 상한선이 없습니다. 이렇게 하면 요금이 크게 이동한 경우 소유자가 지불액을 크게 늘릴 수 있습니다.